深圳营业税5改2执行 符合条件系统自动做免税处理

来源：深圳龙华会计培训学校 时间：2015-04-15

 　　日前，税务总局发布称个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。深圳地税局昨天下午发布通知称已开始执行。

　　符合条件系统自动做免税处理

　　3月30日下午，税务总局发布的《财政部、税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　深圳市地税局昨天下发相关通知称，该政策自2015年3月31日起执行。纳税人无需到税务机关办理销售购买2年以上(含2年)普通住房免征营业税优惠事项，产权登记中心在办理产权过户事项时会采集纳税人转让住房申报依据并传递至地税局系统，由系统自动做免税处理。

　　深圳市地税局昨日称，目前已根据政策变化对房地产交易税费征收管理系统进行了调整，将系统的个人住房转让营业税计算前置条件之一购买住房年限是否满五年改为购买住房年限是否满两年。系统新版本已于3月31日晚正式上线运行。如纳税人在3月31日网签了住房买卖合同并因系统尚未调整导致多缴纳营业税的，可到深圳市地税局办理退税。

　　业内：新政对城市影响较大

　　深职院房地产研究所所长邓志旺认为，“5改2”明显是在鼓励改善型需求，一方面体现为首付下调，另一个是降低购房环节税费，一套200万-300万元的房子，可以节省5万-10万元的费用。“对于市场的作用区别来看，内地楼市低迷并不是交易税费造成，内地主要以新房为主，所以新政对三、四线城市作用不会太大，但是对于深圳这样的一、二线城市，尤其是二手房交易占比很大的城市，二手房激活对于一手房市场会有很大的连带作用，未来会带动新房市场一起攀升。”

　　仲量联行华东区研究部总监周志锋也认为，大部分二三线城市目前库存巨大，未来新增供应也非常可观，即便政策放松，开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存，而非考虑提高售价。“在城市和1.5线城市整体市场基本面健康，此次政策的放松将可能导致房价进入上升通道。”

　　市场反应

　　有开发商第二天已做好提价方案

　　3月30日晚上收到新政策的消息后，“水湾1979( 详情 图库 团购 点评 )”在3月31日已做好提价方案，不同户型的价格分别提高2—5%，自4月1日起实施。30日晚其营销人员梳理老客户之后，提醒关注该部分户型的客户即将提价的消息。在3月31日通常成交平淡的工作日，水湾1979成交了4套1000万以上的单位，这一成交量原本需要5-7天的去化周期。此外，当日还有不少新客户主动前来看房，表现较为迫切。

　　不过也有开发商明确表示不涨价。“5改2”政策出来之后，万科杭州立刻发声：“杭州万科全项目24小时不涨价，24小时不打烊。”随后沈阳、武汉一一效仿。对于此次新政，深圳万科昨日回应，“万科会坚持一贯的积极定价策略，根据产品定位和市场需求进行合理定价。”

　　对于此次新政影响，万科董秘谭华杰表示，“首先我相信这些政策对于市场信心的恢复，对房地产需求提振都会有积极作用。房地产跟宏观经济存在非常密切的互动关系，当前经济处于一个相对重要、关键的时间点，在这个点上房地产市场如果能够有一个比较健康、比较良好的表现，对于整体经济来说我相信也是一个比较良好的带动作用。”

　　中介：70%业主反价，没反价的估计是没看到政策

　　“这两天忙坏了，从政策出来的第二天到现在，几乎70%出来的业主都反价了，没有反价的估计是这两天还没有看到政策。”中原地产宝安区营业总监张建华表示，尤其是成交比较旺的宝中二手房很多都是5年以下，所以这个政策对于很多业主来说，刚好顺势把实际上买家能省掉的税费部分直接加价上去，加价幅度普遍在3%-5%。“更有少部分心态强势的业主，直接就电话过来说不卖了，以我们的经验来看，他们反倒可能是加价更大的部分。”

　　至于买房者，张建华说接受速度明显要慢一些，所以这两天成交难度明显加大，不过估计一些换房的刚需客户也会考虑到今年的市场和政策因素，慢慢会接受的。

　　已经很长一段时间热衷于炒股的林女士拥有一套100平方米以上自住单位和一套投资性小户型，政策出台时间就关注到二套房首付减少的情况。昨天傍晚时间其向记者表示，是时机卖掉小户型，投资一套面积更大的单位了，其认为在接下来房价上涨几成定局，大户型收益更多。

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